Zone industriali in Vietnam: prospettive di crescita 2025-2030

Con più di 400 aree industriali in fase di pianificazione e un tasso di occupazione che supera l’80%, il mercato immobiliare industriale del Vietnam è pronto per un’espansione significativa nel 2025. In prospettiva futura, diversi progetti di sviluppo stanno per cambiare il volto delle zone industriali del Vietnam fino al 2030, mentre il Paese punta a consolidare il proprio ruolo di polo produttivo fondamentale nel sud-est asiatico.

Nel suo recente rapporto, il Ministero della Pianificazione e degli Investimenti (MPI) del Vietnam ha evidenziato che il mercato immobiliare industriale è pronto per un’ottimistica crescita nel 2025, trainata da un aumento significativo dell’offerta. In particolare, nel primo mese dell’anno, diversi importanti progetti di zone industriali hanno ricevuto l’approvazione degli investimenti. Tra di essi figurano i seguenti:

• Parco industriale di Hac Dich (Ba Ria – Vung Tau) – 450 ettari;
• Parco industriale di Phuoc Binh 2 (Dong Nai) – 287 ettari;
• Duc Hoa III – Parco Industriale SLICO (Long An) – 200 ettari;
• Fase 2 del parco industriale di Nam Tan Uyen (Binh Duong) – 345 ettari; e
• Parco industriale di Binh Giang (Hai Duong) – 245 ettari.

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Il Vietnam ha attualmente oltre 400 zone industriali in fase di pianificazione, di cui circa 300 già in funzione, con un tasso medio di occupazione di oltre l’80%. Province e città chiave come Binh Duong, Dong Nai, Bac Ninh, Hai Phong e Long An continuano a guidare l’attrazione di investimenti industriali.

In prospettiva futura, il 2025 si costruirà sul successo del settore a partire dal 2024, consolidando ancora di più il Vietnam come il prossimo grande polo di produzione del sud-est asiatico. Questo articolo analizza le nuove opportunità per gli investitori che desiderano diversificare ed espandere le proprie operazioni produttive nel paese.

La performance del settore immobiliare industriale del Vietnam nel 2024

CBRE, leader globale nei servizi e negli investimenti immobiliari commerciali, ha riferito che, nel 2024, le zone industriali del Vietnam hanno mantenuto tassi di occupazione medi eccezionalmente elevati. La regione settentrionale ha registrato un tasso di occupazione dell’80%, mentre la regione meridionale ha raggiunto l’89%.

Al nord, le zone industriali hanno assorbito oltre 400 ettari di terreno, giustificate da importanti transazioni in settori come l’elettronica e i veicoli elettrici. Al contrario, il sud ha registrato un calo dell’assorbimento del 52%, con solo 265 ettari occupati, un numero significativamente inferiore rispetto al 2023. Le principali transazioni nella regione meridionale si sono concentrate nelle Province di Ba Ria – Vung Tau e Long An.

Per quanto riguarda i prezzi degli affitti, le zone industriali settentrionali hanno continuato a colmare il divario con le loro controparti meridionali, con aumenti di prezzo in mercati chiave come Hai Duong e Hai Phong. Entro la fine del 2024, si prevede che il prezzo medio di affitto nelle zone industriali settentrionali raggiungerà i 137 dollari al metro quadrato per la restante durata del contratto di locazione, segnando un aumento del 4,2% su base annua. E anche il prezzo medio degli affitti nel sud ha raggiunto i 175 dollari al metro quadrato, con un aumento dell’1,4% rispetto all’anno precedente.

Afflussi di IDE alla guida dello sviluppo immobiliare industriale

Si prevede che gli afflussi di investimenti diretti esteri (IDE) rimarranno un fattore determinante nel settore immobiliare industriale del Vietnam, alimentati dal crescente interesse da parte delle aziende tecnologiche.

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Secondo l’ultimo rapporto di Savills Hanoi sul settore immobiliare industriale, la superficie totale dei terreni industriali del Vietnam supera ora i 38.200 ettari, distribuiti su 203 parchi industriali attivi, con un aumento del 5% rispetto all’anno precedente. Un rappresentante di Savills ha evidenziato che il Vietnam sta diventando una destinazione strategica per le principali aziende tecnologiche grazie alla sua favorevole posizione geografica all’interno della catena di approvvigionamento globale. Inoltre, l’aumento degli investimenti in progetti high-tech e centri di ricerca e sviluppo sta guidando una maggiore domanda di infrastrutture industriali e spazi industriali, accelerando ulteriormente la crescita del settore.

Sebbene i dettagli del piano di attivazione non siano ancora stati resi noti, la decisione di NVIDIA di istituire un centro di ricerca e sviluppo (R&S) con sede in Vietnam sottolinea la capacità del Paese di ospitare linee di produzione high-tech, rafforzando la fiducia degli investitori. Questi investimenti di alta qualità non solo miglioreranno le capacità delle zone industriali del Vietnam, ma estenderanno anche le opportunità per lo sviluppo di infrastrutture moderne e il sostegno alle industrie dei servizi.

Inoltre, l’espansione accelerata delle infrastrutture in Vietnam favorirà una migliore integrazione del settore immobiliare industriale con le principali rotte e hub logistici. Grandi sviluppatori come Frasers, Logos e IDEC stanno ampliando la loro offerta di fabbriche prefabbricate (RBF) e magazzini, dotati di infrastrutture all’avanguardia e standard elevati, progettati per soddisfare le esigenze stringenti dei settori high-tech, in particolare quello dei semiconduttori.

Piani di sviluppo delle zone industriali del Vietnam fino al 2030

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Secondo la Vietnam National Real Estate Association (VNREA), il settore immobiliare industriale del Vietnam sta registrando una crescita significativa, trainata dai cambiamenti nelle catene di approvvigionamento globali e dall’attenzione del Governo per le politiche di investimento. Questa tendenza al rialzo è osservata a livello nazionale poiché numerose località sviluppano piani per la crescita o l’espansione di nuove zone industriali, con l’obiettivo di soddisfare le nuove esigenze di investimento e migliorare la competitività locale.

Bac Giang è stata la prima località ad ottenere, il 17 febbraio 2022, l’approvazione del suo progetto. Al 31 dicembre 2024, Ho Chi Minh City (HCMC) è stata l’ultima delle 63 località ad essere autorizzata per il periodo 2021-2030, con una visione estesa fino al 2050. Secondo questi nuovi piani, molte città e province stanno cercando di attrarre investimenti e sviluppare zone industriali per posizionarsi in anticipo sulla curva di delocalizzazione della produzione.

Entro il 2030, il Vietnam è pronto a istituire 221 nuove zone industriali, estendere l’assegnazione di terreni per 76 zone esistenti e rivedere la pianificazione per altre 22. Questa espansione non si limita ai tradizionali poli industriali, ma si estende anche alle località emergenti, promuovendo uno sviluppo industriale più equilibrato in tutto il Paese.

Conclusioni

Il settore immobiliare industriale del Vietnam è pronto per crescere significativamente nel 2025, grazie all’aumento dell’offerta e della domanda in prospettiva, derivante dalla diversificazione della produzione globale. Con la continua espansione e modernizzazione delle zone industriali, il futuro degli immobili industriali in Vietnam sembra promettente, e presenta ampie opportunità per gli investitori e le imprese.

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