Vietnamesisches Wohnungsgesetz: Richtlinienentwurf für Dekret zum Eigentum ausländischer Immobilien

March 18, 2024 Posted by Vietnam Briefing Written by Arendse Huld Reading Time: 5 minutes

Ein neuer Dekretentwurf klärt die Vorschriften zum ausländischen Immobilienbesitz in Vietnam, einschließlich Kriterien, Beschränkungen und zulässiger Methoden für den Erwerb von Wohnraum.

Das vietnamesische Bauministerium hat einen Dekretentwurf veröffentlicht, der die Umsetzung des geänderten Wohnungsgesetzes des Landes steuern soll, das am 1. Januar 2025 in Kraft treten wird.

Der Dekretentwurf präzisiert die Vorschriften zum Erwerb von Wohnungseigentum durch Ausländer in Vietnam, einschließlich Kriterien für den Besitz von Wohnraum in Vietnam durch ausländische Einzelpersonen und Unternehmen, Beschränkungen für ausländisches Wohnungseigentum und zulässige Methoden für den Wohnungserwerb.

Im Folgenden erläutern wir die neuen Eigentumsregeln für Ausländer und diskutieren die vorgeschlagenen Regelungen im Dekretentwurf.

Regelungen zum ausländischen Eigentum

Nach dem Wohnungsgesetz dürfen folgende ausländische Organisationen und Einzelpersonen Häuser in Vietnam besitzen:

Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, die sich an Wohnbauprojekten in Vietnam gemäß dem Wohnungsbaugesetz und anderen relevanten gesetzlichen Bestimmungen beteiligen.
Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, Niederlassungen, Repräsentanzen ausländischer Unternehmen, ausländische Investmentfonds und Niederlassungen ausländischer Banken, die in Vietnam tätig sind (gemeinsam als ausländische Organisationen bezeichnet).
Ausländische Personen, denen die Einreise nach Vietnam gestattet ist.

Die unter (a) oben aufgeführten Wirtschaftsorganisationen können Wohnraum nur besitzen, indem sie Wohnungsbau-Investitionsprojekte in Vietnam durchführen.

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Ausländische Organisationen und Einzelpersonen, die in den Punkten (b) und (c) aufgeführt sind, können Wohnraum erwerben, indem sie gewerbliche Häuser von den Investoren von Wohnbau-Investitionsprojekten kaufen oder mieten, Schenkungen erhalten oder gewerbliche Häuser im Rahmen von Wohnbau-Investitionsprojekten erben. Solches Eigentum darf sich jedoch nicht in ausgewiesenen Gebieten befinden, die eine Gewährleistung der nationalen Verteidigung und Sicherheit erfordern, worauf wir weiter unten eingehen werden.

Zu den Wohnungsarten, die den oben genannten Einzelpersonen und Organisationen gehören können, gehören sowohl Wohneinheiten als auch Einzelhäuser.

Hier stellt der Dekretentwurf klar, dass ausländische Organisationen über eine Investitionsregistrierungsbescheinigung oder von einer zuständigen vietnamesischen Behörde ausgestellte Dokumente verfügen müssen, um Wohnraum in Vietnam zu besitzen. Diese Dokumente müssen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung aller Transaktionen im Zusammenhang mit Wohneigentum gültig sein.

Ausländische Personen benötigen für die Einreise nach Vietnam außerdem einen gültigen ausländischen Reisepass und eine schriftliche Erklärung, dass sie keinen Anspruch auf diplomatische Vorrechte und Immunitäten haben. Außerdem müssen sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Eigentumstransaktion in Vietnam wohnen und über Unterlagen verfügen, die belegen, dass die Methode zum Erwerb der Wohnung den oben aufgeführten Anforderungen entspricht.

Beschränkungen für ausländisches Wohneigentum in Vietnam

Verbotene Gebiete für ausländisches Wohnungseigentum

Ausländischen Organisationen und Einzelpersonen ist es nicht gestattet, Häuser in Projekten zu besitzen, die in Gebieten liegen, die „die Gewährleistung der nationalen Verteidigung und Sicherheit“ erfordern. Diese Bereiche sind wie folgt:

Kritische Bereiche, die die Gewährleistung der nationalen Verteidigung und Sicherheit innerhalb der Provinzgebiete erfordern;
Grenzgemeinden, angrenzende Grenzgebiete und Inselgebiete;
Gebiete mit Militärstützpunkten und Streitkräften;
Bereiche, in denen sich Sitze oder Büros staatlicher Verwaltungsbehörden sowie Parteiorgane auf Provinzebene und darüber befinden; Und
Weitere vom Ministerium für Nationale Verteidigung (MND) und vom Ministerium für öffentliche Sicherheit (MPS) festgelegte Bereiche.

Wohnungsquotenbeschränkungen für ausländisches Eigentum

Gemäß dem Wohnungsgesetz wird Vietnam in verschiedenen Gebieten Obergrenzen für die Anzahl der Häuser festlegen, die in ausländischem Besitz sein dürfen.

Erstens ist es ausländischen Organisationen und Einzelpersonen nur gestattet, (über die oben genannten zulässigen Methoden) bis zu 30 Prozent der Gesamtzahl der Wohnungen in einem Eigentumswohnungsgebäude zu erwerben. Handelt es sich um Einzelhäuser, wie zum Beispiel Villen und Doppelhäuser, so dürfen innerhalb eines Gebietes mit der Einwohnerzahl einer Gemeinde nur bis zu 250 Häuser erworben werden.

Ein „Ward“ ist in Vietnam ein Verwaltungsbezirk der dritten Ebene, ähnlich einer Gemeinde. Eine Gemeinde weist jedoch nicht auf eine bestimmte Bevölkerungsgröße hin. Um dieses Problem zu lösen, schlägt der Verordnungsentwurf vor, die Einwohnerzahl eines Bezirks auf 10.000 Personen festzulegen, was auf alle Arten von Verwaltungsbezirken angewendet wird, unabhängig davon, ob sie offiziell als „Bezirke“ anerkannt sind. Dies gilt daher auch für Gemeinden und gemeindeebene Städte.

Das Wohnungsgesetz sieht außerdem vor, dass ausländische Organisationen und Einzelpersonen in Fällen, in denen ein Gebiet mit einer Einwohnerzahl, die der eines Bezirks (10.000 Menschen gemäß dem Dekretentwurf) entspricht, über mehrere Eigentumswohnungen oder einzelne Häuser entlang einer Straße verfügt, immer noch nur bis zu 30 erwerben können Prozent der Gesamtzahl der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus oder bis zu 250 Häusern.

Der Dekretentwurf präzisiert diese Klausel weiter und besagt, dass in Fällen, in denen das Eigentumswohnungsgebäude aus mehreren Blöcken oder Abschnitten mit derselben Basis besteht, ausländische Organisationen und Einzelpersonen nur bis zu 30 Prozent der Gesamtzahl der Wohneinheiten innerhalb jedes Blocks besitzen dürfen Abschnitt , sodass das Verhältnis nicht ungleichmäßig auf verschiedene Gebäude verteilt werden kann.

Für Einzelhäuser stellt der Dekretentwurf unterdessen klar, dass in einem Gebiet mit einer Bevölkerung von 10.000 Menschen, in dem es nur ein Wohnbauinvestitionsprojekt gibt, ausländische Organisationen und Einzelpersonen bis zu 10 Prozent der Gesamtzahl der Einzelhäuser innerhalb des Gebietes besitzen dürfen Projekt mit insgesamt maximal 250 Häusern.

Wenn es zwei oder mehr Projekte innerhalb desselben Gebiets gibt, dürfen ausländische Organisationen und Einzelpersonen nur bis zu 10 Prozent der Gesamtzahl der einzelnen Häuser innerhalb jedes Projekts und maximal 250 Häuser über alle Projekte hinweg besitzen . Darüber hinaus können ausländische Organisationen und Einzelpersonen, wenn sie bereits die maximal zulässige Anzahl an Einzelhäusern besitzen, es aber in den angegebenen Gebieten mehrere Wohnbauinvestitionsprojekte gibt, keine weiteren Einzelhäuser in anderen Projekten innerhalb desselben Gebiets erwerben.

Wenn eine ausländische Organisation oder Einzelperson ein Haus erwirbt und dieser Erwerb die Grenzen des ausländischen Eigentums innerhalb des Gebiets überschreitet, hat die ausländische Organisation oder Einzelperson nach dem Wohnungsgesetz nur Anspruch auf den Wert des Hauses.

Besitzgrenzen für Immobilieneigentum

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Nach den vietnamesischen Gesetzen über Landnutzungsrechte ist Land kollektives Eigentum der Bevölkerung und wird von der Regierung in ihrem Namen verwaltet. Daher können Grundstückseigentümer kein vollständiges und rechtmäßiges Eigentum an Grundstücken haben und ihre Rechte sind auf die gesetzlich zulässigen Landnutzungsrechte beschränkt. Dies gilt auch für ausländische Organisationen und Einzelpersonen.

Nach dem Wohnungsgesetz können ausländische Personen nur für einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren ab dem Ausstellungsdatum der Eigentumsbescheinigung ein Haus besitzen. Diese kann einmalig um die Dauer von 50 Jahren verlängert werden.

Unterdessen ist die Besitzdauer ausländischer Organisationen auf die Dauer beschränkt, die in der dieser Organisation ausgestellten Investitionsregistrierungsbescheinigung angegeben ist, einschließlich des verlängerten Zeitraums. Die Eigentumsdauer wird ab dem Datum berechnet, an dem der Organisation die Eigentumsbescheinigung erteilt wird, und muss auf dieser Bescheinigung deutlich angegeben werden.

Entwurf eines Dekrets mit Bestimmungen zur Verlängerung der Eigentumsdauer

Der Dekretentwurf beschreibt die erforderlichen Dokumente und Verfahren zur Verlängerung der Eigentumsdauer ausländischer Organisationen und Einzelpersonen.

Die für die Beantragung einer Verlängerung erforderlichen Unterlagen lauten wie folgt:

Ein Antragsschreiben mit Angabe des vorgeschlagenen Verlängerungszeitraums;
Eine beglaubigte Kopie der Eigentumsurkunde für das Haus;
Eine gültige Kopie des Reisepasses des Hauseigentümers (sofern der Eigentümer eine ausländische Person ist); Und
Eine Erweiterung des Investitionsregistrierungszertifikats, ausgestellt von der zuständigen Behörde Vietnams (wenn der Eigentümer eine ausländische Organisation ist).

Um die Verlängerung zu beantragen, muss der Antragsteller die oben genannten Dokumente drei Monate vor Ablauf der Eigentumsdauer direkt oder per Post beim Volkskomitee der Provinz einreichen, in der sich das Haus befindet .

Das Volkskomitee der Provinz prüft den Antrag dann innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Unterlagen. Wenn die im Wohnungsgesetz festgelegten Bedingungen erfüllt sind, erteilt der Ausschuss eine schriftliche Genehmigung für eine einmalige Verlängerung der Wohneigentumsdauer auf Antrag des Hauseigentümers, bis zu maximal 50 Jahren ab dem Ablaufdatum Erstbesitzdauer für Einzeleigentümer .

Bei ausländischen Organisationen darf die Verlängerung die in der von der zuständigen vietnamesischen Behörde verlängerten Investitionsregistrierungsbescheinigung angegebene Amtszeit nicht überschreiten.