Investire nei parchi industriali del Vietnam

Posted by Written by Pham Vo Khanh Nguyen Reading Time: 5 minutes

Il mercato immobiliare industriale del Vietnam, compresi i parchi industriali, ha registrato un incredibile aumento degli investimenti diretti esteri (IDE). In questo articolo, Vietnam Briefing presenta una panoramica del settore e dei suoi principali fattori di crescita.

Nel 2022, in 61 delle 63 province del Vietnam, erano presenti 563 parchi industriali (PI). Di questi, secondo il Vietnamita Real Estate Report 2022, sono stati istituiti 397 PI, 106 PI sono in costruzione e 292 PI sono operativi. La maggior parte di questi progetti sono concentrati in tre regioni economiche chiave: la regione del sud-est , la regione del delta del fiume Rosso e la regione della costa centrale.

Con un tasso di crescita stabile, un’economia guidata dagli accordi di libero scambio e politiche consolidate di sostegno agli investimenti, il Vietnam continua ad essere una destinazione attraente per gli investitori immobiliari. Grazie ai prezzi competitivi e alla sua posizione geografica vicina alla Cina, si prevede che la domanda di locazione di immobili industriali nel Vietnam settentrionale registrerà una crescita maggiore rispetto all’area meridionale.

Detto questo, Binh Duong – la provincia adiacente a Ho Chi Minh City – ha assistito a un aumento significativo dell’occupazione di immobili industriali, con un tasso superiore al 95%. Anche altre zone industriali nelle principali regioni, tra cui Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang, Hanoi e Ho Chi Minh City, sono quasi piene.

Di conseguenza, aumenteranno i prezzi degli affitti dei parchi industriali. Secondo Cushman & Wakefield Vietnam, nel 2022 Ho Chi Minh City registra un prezzo di affitto medio di 186 dollari/m², mentre Hanoi registra un prezzo di affitto medio di 142,3 dollari/m².

Le sfide per gli investitori nei parchi industriali in Vietnam

Canoni di locazione del terreno

In Vietnam potrebbe prospettarsi la scarsità di parchi industriali con il conseguente aumento dei prezzi. Nel primo trimestre del 2023 non sono state annunciate o messe in funzione nuove strutture. Inoltre, i prezzi di affitto dei terreni industriali sono aumentati notevolmente da quando il Governo Vietnamita ha emanato il decreto n. 96/2019/ND-CP relativo alle fasce di prezzo dei terreni di specifiche tipologie e regioni. Pertanto, quest’anno il coefficiente di compensazione del prezzo dei terreni in molte province è aumentato.

Inoltre, il Governo Vietnamita ha emanato la risoluzione n. 115/NQ-CP, ponendo un freno alla conversione dei terreni utilizzati per la coltivazione del riso in terreni industriali. Sebbene questo regolamento miri a ripristinare i terreni degradati, potrebbe limitare l’offerta di parchi industriali nel 2023.

In generale, si prevede che l’offerta ormai satura e le crescenti ondate di delocalizzazione della produzione in Vietnam, nell’arco del 2023 faranno aumentare il prezzo dell’affitto industriale dell’8-20%.

Problemi legali complicati

Le norme sull’approvazione della politica di investimento per gli investitori stranieri sono ancora complicate, sebbene siano state riviste più volte. Ad esempio, secondo il Decreto n. 82/2018/ND-CP, il permesso di costruzione per progetti di investimento edilizio deve ottenere l’approvazione del Ministero della Pianificazione e degli Investimenti insieme a una serie di altri ministeri e agenzie legati all’ambito del progetto. I piani saranno poi sottoposti al Primo Ministro per l’approvazione finale. Successivamente il Comitato Popolare competente emetterà una decisione sulla creazione di un parco industriale. Questa procedura può essere difficile e richiedere molto tempo agli investitori esteri.

Risorse umane limitate

La carenza di manodopera qualificata rappresenta una sfida a lungo termine per il mercato immobiliare industriale. Secondo l’Ufficio statistico generale del Vietnam, nel secondo trimestre del 2023 la percentuale di lavoratori qualificati con titoli di studio e certificazioni era del 26,8%, mentre per il 73,2% si trattava di lavoratori poco o per nulla qualificati.

Anche il Rapporto sul mercato del lavoro 2022 condotto da Vietnamworks, uno dei principali canali di reclutamento online in Vietnam, ha evidenziato lo squilibrio tra domanda e offerta di lavoro. L’edilizia, i servizi, l’informazione tecnologica e il manifatturiero sono i principali settori con problemi di carenza di manodopera. Metropoli come Ho Chi Minh e Hanoi hanno registrato una carenza di risorse umane rispettivamente del 43,02% e del 48,11%.

Il lavoro nei parchi industriali è reso meno attraente anche dalla mancanza di forme di sostegno per i lavoratori come l’alloggio, la formazione sul lavoro o l’assistenza per l’infanzia. Ciò rappresenta una sfida significativa sia per il Governo Vietnamita che per le imprese, che devono migliorare le condizioni dei lavoratori e trattenere i talenti in queste aree.

Tendenze del mercato immobiliare industriale in Vietnam

Crescono gli investimenti diretti esteri nel settore della proprietà industriale

Si prevede che lo spostamento della produzione dalla Cina al Vietnam costituirà un fattore di crescita per il mercato della proprietà industriale. Nella prima metà del 2023, il mercato ha registrato l’espansione di grandi produttori, come Foxconn e Goertek nei parchi industriali di Bac Giang e Bac Ninh. Anche altre aziende, come BOE, Quanta e Samsung, hanno pianificato di investire in modo sostanziale negli stabilimenti in Vietnam.

Anche se gli affitti per i terreni industriali in Vietnam sono in costante aumento, sono ancora inferiori del 25-40% rispetto ad altri Paesi dell’ASEAN. Inoltre, le politiche sugli investimenti diretti esteri del Vietnam sono state riviste più volte per attrarre più investitori stranieri. Ad esempio, secondo il decreto n. 218/2013/ND-CP, gli investitori stranieri, in determinate circostanze, possono essere esenti dall’imposta per quattro anni e beneficiare dell’aliquota dimezzata dell’imposta sulle società per i successivi nove anni. In base al decreto n. 35/2017/NĐ-CP, anche l’affitto di terreni per progetti di investimento in zone economiche e ad alta tecnologia può essere esente.

Inoltre, CBRE Vietnam ha registrato una forte domanda di locatari cinesi in magazzini/fabbriche già pronti nella prima metà del 2023, soprattutto nel Vietnam settentrionale. In particolare, nell’ultimo anno sono stati frequenti nuovi contratti di locazione nel settore dell’elettronica.

Maggiori investimenti nelle aree satellite

Il mercato immobiliare industriale ha visto una serie di nuovi parchi industriali sviluppati o estesi alle province adiacenti a Ho Chi Minh City e Hanoi. Lego, azienda leader nella produzione di giocattoli, ha investito oltre 1,3 miliardi di dollari nel parco industriale VSIP III a Binh Duong. Un altro esempio importante è l’accordo di joint venture tra l’impresa di logistica australiana LOGOS e il fondo di investimento canadese Manulife per la costruzione di un parco industriale a Dong Nai.

Con prezzi dei terreni ragionevoli, un’offerta crescente e una posizione strategica, i parchi industriali nelle aree satellite diventeranno sempre più vivaci e competitivi. La comparsa di grandi investitori immobiliari, come Nam Long Investment Corporation, Vingroup o Novaland, ha dimostrato il potenziale a lungo termine di queste aree “di vicinato”.

Fusioni e acquisizioni sempre più frequenti

Secondo il vicedirettore generale di EY Vietnam, il valore del mercato delle M&A ha raggiunto i 3,2 miliardi di dollari, di cui il 43% nel settore immobiliare e delle costruzioni. La proprietà industriale è il segmento più attraente, con 16 transazioni di successo su 24 vendite nel settore immobiliare e delle costruzioni.

Una delle transazioni più importanti in Vietnam nella prima metà del 2023, è stata l’acquisizione di BW Industrial Development da parte del Gruppo ESR. Il valore totale dell’acquisizione è stato di 450 milioni di dollari, che si distingue per essere la più grande operazione di M&A nel mercato immobiliare.

Si prevede che il mercato delle M&A nel settore immobiliare aumenterà a partire dalla metà del 2023. Si tratta di un’opportunità per gli investitori stranieri di entrare nel mercato immobiliare vietnamita attraverso l’acquisizione di progetti da imprese nazionali.

Richiesta di parchi eco-industriali

Secondo CBRE Vietnam, nei parchi industriali del Vietnam lo sviluppo sostenibile e la crescita ecologica sono tendenze emergenti. Il Governo Vietnamita ha sviluppato una serie di politiche con l’obiettivo e l’impegno di raggiungere zero emissioni nette entro il 2050. Secondo il decreto n. 35/2022/ND-CP, almeno il 25% della superficie totale dei terreni industriali dovrebbe essere destinato, ad esempio, alla piantumazione di alberi, ai trasporti e alle infrastrutture sociali.

Risultati principali

Il mercato immobiliare industriale del Vietnam promette una crescita elevata nel prossimo futuro. Le società immobiliari industriali, però, devono comprendere chiaramente il mercato e le normative legali vigenti in Vietnam.